Alquiler de comercio.

Si has encontrado el local idóneo para tu negocio, ya solamente te queda firmar el contrato de alquiler de comercio. Esta es la parte más tediosa de todo el proceso, pero sin duda en la que más atento y avispado hay que estar.

Sabemos que los contratos contienen muchos tecnicismos que pueden resultar difíciles de comprender. Por eso, hoy os traemos las principales claves para entender los contratos de alquiler de comercio.

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Claves del contrato de alquiler de comercio

Antes de nada, debes saber que los contratos de alquiler de comercio se encuentran regulados por la ley de arrendamientos urbanos. Así, esta ley establece un marco legal dentro del cual debe quedar el acuerdo entre el arrendador y el arrendatario.

Algunos de los aspectos más importantes de un contrato de alquiler de comercio son los siguientes:

1.   Reconocimiento de las partes interesadas

En el contrato, se debe identificar tanto al arrendador (propietario del local) como al arrendatario (inquilino). Asimismo, se debe incluir una descripción del local y su ubicación.

2.   Duración del contrato de alquiler de comercio

Este aspecto queda a elección de los interesados y debe constar expresamente en el documento. Lo habitual es que el contrato no sea ni demasiado corto ni demasiado largo, pues ni el arrendatario querrá tener que marcharse tan pronto como el negocio comience a funcionar, ni tener que quedarse si no se cumplen sus expectativas (o indemnizar al arrendador si decide rescindir el contrato de forma previa a su finalización).

3.   Fianza del contrato de alquiler

La fianza tiene carácter obligatorio y sirve para garantizar al arrendador el correcto cumplimiento del contrato por parte del arrendatario, tanto en cuestiones económicas como en la devolución del local en el estado en que se entregó. No obstante, en ningún caso debe servir para cubrir el impago de una mensualidad.

El importe de la fianza es el equivalente a dos mensualidades de la renta estipulada y debe depositarse en el organismo público habilitado para ello, que variará de una comunidad autónoma a otra. Una vez finalizado el contrato de arrendamiento y si todo ha ido correctamente, le será devuelto al arrendatario.

4.   Mensualidad del contrato de alquiler

El coste del alquiler será acordado libremente por las partes interesadas y la forma de pago se realizará asimismo como se convenga. El arrendador deberá recibir la renta mensual durante la primera semana de cada mes, pero no podrá demandar el pago por anticipado de más de uno.

Por otra parte, si el arrendatario necesita realizar obras o adquirir licencias para abrir su comercio, puede plantear al arrendador la posibilidad de un ‘periodo de carencia de las cuotas del alquiler’. Esto es, un periodo en el que el arrendatario, en acuerdo con el arrendador, no paga la renta mensual estipulada y así compensa los gastos de la reforma.

No obstante, hay que saber que esto no es un derecho del arrendatario ni una obligación del arrendador, sino un acuerdo libre al que pueden o no llegar las distintas partes. Asimismo, si se produce este periodo de carencia, debe figurar explícitamente en el contrato. Las obras a realizar también deben quedar plasmadas y con el máximo detalle.

5.   Traspaso del local y figura empresarial del arrendatario

En el contrato debe quedar contemplada la posibilidad de traspaso del local por parte del arrendatario. Este aspecto no está regulado por ley, por lo que queda a la libre negociación entre ambas partes. Para el arrendatario, lo óptimo es disponer de este derecho. De este modo, si el negocio no funciona de la forma esperada, existe la posibilidad de traspasarlo y recuperar algo de dinero.

Por otra parte, a la hora de formalizar el contrato se debe tener en cuenta que, si la figura empresarial del arrendatario cambia (ej., de autónomo a S.L), el arrendador tiene la opción de elevar la renta mensual. Por tanto, en el proceso de negociación del contrato, es recomendable para el arrendatario pedir la inclusión de una cláusula que evite esta posibilidad.

Obligaciones y derechos de las distintas partes

Al firmar el contrato de alquiler, tanto el propietario como el inquilino adquieren una serie de obligaciones y derechos. Es fundamental que ambas partes sean conocedoras de ellos, pues de lo contrario podrían incurrir en el incumplimiento del contrato o no reclamar lo que les corresponde.

Además de los ya mencionados anteriormente, algunos derechos y obligaciones del propietario y del inquilino son:

Derecho de adquisición preferente

Este es un derecho del inquilino, e incluye los derechos de tanteo y retracto. De manera sencilla, esto es que si el propietario del local decide venderlo, el inquilino tiene preferencia de compra con respecto a terceros.

Obras del local

El propietario tiene la obligación de mantener el local perfectamente conservado,  para lo cual tendrá que correr con los gastos de las obras necesarias. Por su parte, el inquilino no podrá negarse a soportar las obras que sean urgentes e imposibles de demorar.

Cesión y subarriendo

El inquilino tiene derecho a ceder o subarrendar el local que tiene alquilado sin el consentimiento del propietario. Por su parte, el propietario tiene derecho a incrementar la renta mensual un 20% en caso de cesión y un 10% en caso de subarriendo. No obstante, lo más habitual es que tanto el arrendatario como el arrendador renuncien explícitamente a estos derechos en el contrato.

¿Alquiler de comercio por una inmobiliaria o particular?

Aunque el alquiler de comercio a través de una inmobiliaria es un poco más costoso que a través de un particular, te ofrece una confianza y unas garantías inigualables. Así, una inmobiliaria te podrá asesorar y explicar las distintas cláusulas, además de garantizarte que el local está en buen estado.

Esto es una gran ventaja, ya que la cantidad de aspectos técnicos referentes al contrato son amplios y pueden influir en el correcto desarrollo de tu futuro negocio.

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