Definitivo: ¿cómo funciona el alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra es una modalidad que se encuentra entre la compraventa y el propio alquiler de un inmueble. Aunque hay muchos usuarios que prefieren comprar directamente una propiedad, lo cierto es que muchos otros no cuentan con esa suma de dinero. Es por ello que aparecen en el horizonte este otro tipo de posibilidad.

A continuación, te explicamos cómo funciona el alquiler con opción a compra y, sobre todo, en qué consiste para poder despejar todas tus dudas.

¿Qué es el alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra está a medio camino entre ser un alquiler y una venta. Podemos dividirlo en dos etapas diferenciadas. En la primera, el inquilino habitaría la vivienda y pagaría, por ello, unas cuotas mensuales, tal y como se viene realizando en un alquiler habitual.

No obstante, y es aquí donde radica la diferencia, tras el periodo de tiempo acordado con el propietario del inmueble, el inquilino podrá decidir si comprar o no la vivienda en la que ha estado viviendo.

A continuación, te explicamos cómo funciona el alquiler con opción a compra.

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

Cuando pensamos en el alquiler con opción a compra y cómo funciona, debemos saber que tiene que incluir una cláusula que establezca este tipo de contrato. Es relevante conocer para esta ocasión los requisitos legales específicos para que el alquiler con opción a compra se pueda realizar sin problema.

Asimismo, para saber cómo funciona el alquiler con opción a compra tenemos que saber que se debe fijar un periodo de tiempo concreto. En otras palabras, el inquilino tiene un plazo máximo de tiempo para decidirse y ejercer su derecho de compra del inmueble.

En estos casos, para conocer bien cómo funciona el alquiler con opción a compra, también tendremos que tener en cuenta la prima. Se trata de una cantidad de dinero que se abona al propietario de la vivienda por la concesión de la opción a compra. La prima se descuenta si la compra se produce y se pierde si no se realiza.

Ventajas del alquiler con opción a compra

Ahora que ya sabes mejor cómo funciona el alquiler con opción a compra, vamos a tratar más acerca de las ventajas de esta modalidad de contrato.

Para que la información esté más completa, analizaremos la situación desde los dos lados: propietario e inquilino.

Ventajas del alquiler con opción a compra para el propietario

Si eres el propietario de una vivienda y quieres saber cómo funciona el alquiler con opción a compra, atento a las ventajas de optar por este tipo de modalidad de contrato.

• No dejas de ganar dinero. El inquilino, al tener que desembolsar las correspondientes mensualidades, te va pagando dinero desde el primer momento.
• Buen seguro de impago. Este hecho está relacionado con la alta prima que se suele aportar al principio y que hemos explicado anteriormente.
• El alquiler con opción a compra es una posibilidad de aprovechar al máximo una vivienda que tienes vacía y sin renunciar a una futura venta.
• El propietario continúa contando con los derechos fiscales correspondientes durante todo el periodo de tiempo que dure el contrato
• Si el inquilino, finalmente, no se decanta por la compra de la vivienda, el propietario se queda con la prima abonada.

Ventajas del alquiler con opción a compra para el inquilino

Como inquilino, decidirte por el alquiler con opción a compra puede llevarte ventajas como:

• Con cada mensualidad y la prima, puedes ir descontando dichos importes del precio final de la compraventa.  
• Si finalmente te decides por la compra, sabes que la tienes asegurada tras la finalización de dicho contrato.
• Existe la posibilidad de adquirir el inmueble en cualquier momento del alquiler.
• Como inquilino, cuentas con la seguridad de que podrás vivir en el inmueble hasta la finalización del contrato de alquiler con opción a compra, aunque finalmente decidas no adquirirla.

Problemas con alquiler con opción a compra

No obstante, también, en este artículo sobre cómo funciona el alquiler con opción a compra, podemos encontrar inconvenientes o problemas con el alquiler con opción a compra. Los exponemos a continuación:

Inconvenientes con alquiler con opción a compra para el propietario

Al ser el propietario de un inmueble con esta modalidad de contrato, puedes enfrentarte a estos problemas:

• El valor del inmueble se fija en el momento en el que se firma el contrato de alquiler con opción a compra. Como consecuencia, no podrá variar durante todo el periodo en el que está vigente.
• Imposibilidad de vender el piso a terceras personas durante el contrato, incluso si la oferta es mejor.
• Riesgo de que finalmente el inmueble no termine vendiéndose.

Inconvenientes con alquiler con opción a compra para el inquilino

A continuación, explicamos los posibles inconvenientes de esta modalidad si eres un inquilino:

• Podrías perder la prima abonada al inicio de la relación contractual si no te decantas por la compra del inmueble.
• El precio de la venta está ya fijado de antemano, lo que quiere decir que durante el tiempo de alquiler bajan los precios del mercado, el de este inmueble se mantendrá igual. Así es cómo funciona el alquiler con opción a compra.
• Carga fiscal importante para el inquilino, puesto que la vivienda estará sujeta a doble tributación debido al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: por el alquiler y por la opción de compra.

¿Cómo tributa un contrato de alquiler con opción a compra?

Como puedes observar en este artículo sobre cómo funciona el alquiler con opción a compra, existen tanto ventajas como desventajas para ambas partes, pero, ¿cómo se tributa un contrato de alquiler con opción a compra entre particulares e inmobiliarias?

Alquiler con opción a compra entre particulares

En el caso de realizar un contrato de alquiler con opción a compra entre particulares, el inmueble estaría sujeto al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales por pertenecer a una vivienda de segunda mano.

Este tipo de impuesto, que corresponde legislarlo a cada Comunidad Autónoma, debe ser pagado por el comprador/inquilino y el vendedor/propietario deberá presentar algunos datos.

Puedes consultar el Modelo 600 y deberás presentarlo antes de que transcurran 30 días desde la firma del mismo.

¡Sigue leyendo para saber cómo funciona el alquiler con opción a compra!

Alquiler con opción a compra con una inmobiliaria

Por su parte, si este contrato se realiza con una inmobiliaria, el impuesto que se debe pagar es el IVA, al ser una vivienda de primer uso.

Este impuesto puede ser reducido al 10% o, incluso, llegar al 4%, si es una vivienda de protección oficial. Para la prima, en cambio, sí se aplicaría el IVA del 21% al ser considerada como prestación de servicios.

¿Merece la pena alquiler con opción a compra?

Ahora que ya sabes todos los detalles de cómo funciona el alquiler con opción a compra, realmente, ¿merece la pena el alquiler con opción a compra?

Como hemos explicado, aunque tanto ventajas como inconvenientes son varios, comprar un inmueble mediante este tipo de contrato puede reportar para ambas partes mayores beneficios.

En el caso del inquilino, decidir esta opción le permitirá optar a mejores condiciones en el caso de pedir un préstamo o hipoteca. En el caso opuesto, el del propietario, le permite contar con cierta seguridad de estar recibiendo mensualidades durante un tiempo determinado y una compra “bastante” asegurada del inmueble.

De igual modo, desde Tenenieves, te recomendamos que, aunque ya conoces cómo funciona el alquiler con opción a compra, y tanto si eres propietario como inquilino, busques asesoramiento antes de comenzar esta aventura.