Los MASC: qué son y por qué cambian las reglas del desahucio

Desde el 3 de abril de 2025 hay una novedad legal que muchos propietarios e inquilinos todavía no conocen: antes de poder presentar una demanda de desahucio, la ley obliga a intentar resolver el conflicto por vías extrajudiciales. Se llama MASC (Medios Adecuados de Solución de Controversias) y su impacto en los contratos de alquiler en 2026 es ya muy visible: los procesos de desahucio se están alargando de media hasta 15 meses, y los propietarios que no tenían esta cláusula en su contrato están encontrando obstáculos que podían haberse evitado. En este artículo te explicamos qué son, cómo funcionan, qué pasa si no los tienes previstos y qué deberías hacer ahora mismo.

De dónde vienen los MASC: la Ley Orgánica 1/2025

La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de Medidas de Eficiencia del Servicio Público de Justicia, entró en vigor el 3 de abril de 2025. Su objetivo principal era aliviar la sobrecarga de los juzgados españoles, que acumulan millones de asuntos civiles pendientes. Una de sus herramientas centrales fue hacer obligatorio el intento de resolución extrajudicial antes de poder acceder a la vía judicial en determinados tipos de conflictos.

En el ámbito del alquiler, esto significa que cualquier propietario que quiera presentar una demanda de desahucio —sea por impago, por finalización del contrato o por incumplimiento de cláusulas— debe acreditar primero que intentó resolver el problema por medios MASC. Si no lo hace, el juzgado no admite la demanda. No es una formalidad que se pueda saltar; es un requisito de procedibilidad, es decir, un paso previo obligatorio sin el cual el proceso judicial no puede iniciarse.

Esto aplica a todos los arrendamientos urbanos: vivienda habitual, locales comerciales, oficinas, naves industriales y cualquier inmueble sujeto a la LAU.

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Qué tipos de MASC existen y cuál conviene a cada situación

La ley no impone un único medio extrajudicial. Establece varios, y las partes pueden elegir el que prefieran. Si el contrato no especifica cuál se usará, el inquilino puede elegirlo. Esto, como veremos más adelante, tiene consecuencias importantes.

1. Oferta Vinculante Confidencial (OVC)

Es el método más rápido y económico para el propietario. Consiste en hacer llegar al inquilino, de forma fehaciente (burofax o email certificado), una propuesta formal de resolución del conflicto: un plan de pago de la deuda, la resolución amistosa del contrato con un plazo de salida, o cualquier otra solución concreta. El inquilino tiene un plazo para responder. Si no responde o rechaza la oferta, el propietario ya puede acudir al juzgado con el requisito MASC acreditado. El contenido de la OVC es confidencial: no puede usarse como prueba en el juicio posterior.

El plazo desde el envío hasta poder presentar la demanda es de 30 días si el inquilino no recoge el burofax o no responde. Es el MASC más recomendado para el arrendador en casos de impago.

2. Mediación

Un mediador neutral e imparcial ayuda a las dos partes a explorar soluciones al conflicto. Está regulada por la Ley 5/2012, de mediación en asuntos civiles y mercantiles. El mediador no decide ni impone nada: facilita el diálogo para que sean las propias partes quienes lleguen a un acuerdo.

Si hay acuerdo y se eleva a escritura pública notarial, ese acuerdo tiene fuerza ejecutiva directa: si el inquilino lo incumple después, el propietario puede ejecutarlo sin necesidad de presentar una nueva demanda. Si no hay acuerdo, el mediador emite un certificado de fin de mediación sin acuerdo y el propietario puede acudir al juzgado.

El plazo máximo de espera en mediación es de tres meses. Es más lenta que la OVC, pero puede ser útil cuando existe voluntad de llegar a un acuerdo o cuando la relación contractual puede continuar.

3. Conciliación notarial o registral

Se tramita ante notario o registrador de la propiedad. Es un proceso más formal y con mayor coste que la mediación privada, pero produce los mismos efectos: si hay acuerdo, tiene fuerza ejecutiva. Si no hay acuerdo, queda constancia del intento y se puede acudir al juzgado.

4. Negociación directa documentada

También se admite como MASC la negociación directa entre las partes, siempre que quede debidamente documentada por escrito. Un intercambio de emails o mensajes donde se propone una solución y la otra parte rechaza o no responde puede ser suficiente, aunque es menos sólido como prueba que los métodos anteriores.

5. Arbitraje

Un árbitro designado por las partes resuelve el conflicto mediante un laudo vinculante. Es el método más costoso y habitualmente no se utiliza en arrendamientos ordinarios, aunque puede ser útil en contratos de larga duración con rentas altas o cuando el conflicto implica reclamaciones económicas complejas.

El error más frecuente: no pactar el MASC en el contrato

Aquí está la clave que más propietarios están pasando por alto en 2026: si el contrato no especifica qué MASC se usará en caso de conflicto, el inquilino puede elegirlo.

Esto no es un detalle menor. En la mayoría de los casos de impago, el inquilino puede acogerse a la justicia gratuita, lo que significa que los costes del MASC no le afectan de la misma manera que al propietario. Un inquilino que quiere ganar tiempo tiene todos los incentivos para elegir el medio más largo y costoso: una mediación de tres meses, por ejemplo, frente a una OVC que se resuelve en 30 días.

La solución es sencilla y puede aplicarse tanto en contratos nuevos como en contratos ya firmados: incluir una cláusula que designe la OVC como el MASC aplicable en caso de conflicto. Al quedar pactado por escrito y de común acuerdo, ninguna de las partes puede modificarlo unilateralmente. Si el contrato ya está firmado, se puede añadir mediante un addendum o anexo firmado por ambas partes.

Este es el texto básico que puede incluirse en el contrato:

«En caso de conflicto derivado del presente contrato, las partes acuerdan acudir a la Oferta Vinculante Confidencial (OVC) como Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC) con carácter previo al ejercicio de cualquier acción judicial, en cumplimiento de lo establecido en la Ley Orgánica 1/2025.»

Cuánto se está alargando el proceso de desahucio en 2026

El dato es significativo: según estimaciones de gestores de alquiler que trabajan con miles de expedientes, el plazo medio desde el primer impago hasta el desalojo efectivo ha alcanzado en 2026 los 15 meses, el nivel más alto hasta la fecha. La fase MASC ha añadido de media unos dos meses adicionales al proceso total, aunque en los casos donde el inquilino elige mediación u otros MASC más lentos, el retraso puede ser mayor.

Los juzgados con mayor carga de trabajo —principalmente en Madrid, Barcelona y otras grandes ciudades— acumulan los mayores retrasos. En ciudades como Zaragoza los plazos son algo menores, pero la tendencia al alza es generalizada.

Esto no significa que los MASC sean negativos: bien gestionados, están permitiendo resolver más casos por vía extrajudicial, evitando el proceso judicial a ambas partes. El problema surge cuando el propietario no los tiene previstos en el contrato y pierde el control sobre el medio elegido.

Paso a paso: cómo actuar si el inquilino deja de pagar en 2026

Si tienes un local, oficina o vivienda en alquiler y el inquilino deja de pagar, el proceso correcto en 2026 es el siguiente:

1. Comunicación previa por escrito. Envía un burofax o email certificado reclamando el pago de las rentas impagadas y dando un plazo razonable (habitualmente 10-15 días). Este paso no es obligatorio por ley, pero es muy recomendable: si el inquilino paga tras este requerimiento, evitas todo el proceso. Además, si el inquilino paga en ese momento, pierde el derecho a enervar el desahucio más adelante.
2. Iniciar el MASC pactado en el contrato. Si el contrato designa la OVC, envíala de forma fehaciente. Si no hay MASC pactado, consulta con un abogado antes de elegir para no dar ventaja al inquilino.
3. Esperar el plazo. Con la OVC, son 30 días desde la recepción (o desde que se tiene por intentada si el inquilino no recoge la notificación). Con mediación, el plazo máximo es de tres meses.
4. Obtener el certificado de fin del MASC. Si no hay acuerdo, el MASC finaliza con un documento que acredita el intento fallido. Este documento es obligatorio adjuntarlo a la demanda judicial.
5. Presentar la demanda de desahucio ante el juzgado de primera instancia del lugar donde está el inmueble, con abogado y procurador.

Qué pasa con los contratos firmados antes de abril de 2025

La obligación de MASC aplica a cualquier demanda presentada desde el 3 de abril de 2025, independientemente de cuándo se firmó el contrato. Si tienes un contrato firmado en 2022, 2023 o 2024 que no incluye cláusula MASC, no estás en una situación irregular: sencillamente, si surge un conflicto, no tienes pactado qué MASC se usará y el inquilino puede elegirlo.

La recomendación es revisar todos los contratos vigentes y añadir una cláusula MASC mediante addendum antes de que surja ningún problema. Es mucho más sencillo hacerlo en un momento de normalidad que en el momento del conflicto, cuando las posiciones de las partes ya están enfrentadas.

Los MASC y el alquiler de local comercial: lo que debes saber

En el alquiler de locales comerciales y oficinas, la obligación de MASC previo aplica exactamente igual que en vivienda. La diferencia es que en local, al regir la libertad contractual, tienes más margen para pactar las condiciones del MASC a tu medida desde el principio.

Además, en los contratos de local no existe el derecho de enervación que tiene el inquilino de vivienda (es decir, el inquilino de un local no puede paralizar el desahucio pagando la deuda una vez iniciado el proceso judicial si ya se le reclamó previamente). Esto hace que la fase MASC sea aún más relevante: es la última oportunidad real para llegar a un acuerdo antes de que el proceso sea irreversible.

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