El Gobierno ha publicado en el BOE un nuevo decreto de vivienda que cambia el alquiler en España desde el 1 de octubre de 2026. Prorroga contratos, limita las subidas de renta hasta 2027 y amplía la protección frente a desahucios hasta 2030.
Prórroga extraordinaria de hasta dos años en los contratos
El Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, publicado en el BOE el 30 de septiembre de 2026, introduce una prórroga extraordinaria para los contratos de alquiler de vivienda habitual. Si tu contrato termina entre la entrada en vigor del decreto y el 31 de diciembre de 2028, puedes pedir una prórroga de dos años más sobre el mismo contrato.
Esta prórroga se suma a la aprobada en marzo de 2026, que sigue vigente para los contratos que ya se acogieron a ella. No es automática. El inquilino debe solicitarla y cumplir dos condiciones: estar al corriente de pago en el momento de pedirla y no haber tenido incidencias en los ocho meses anteriores.
Para el propietario, la prórroga supone mantener al inquilino actual en las mismas condiciones económicas que marca el decreto, no las que pactase libremente al renovar. Es una medida pensada para dar estabilidad al inquilino en un mercado tensionado, aunque reduce el margen de maniobra del arrendador cuando el contrato llega a su fin.
Si tienes dudas sobre cómo afecta esta prórroga a un contrato concreto, conviene revisar la fecha de fin de contrato y la fecha exacta de entrada en vigor del decreto antes de tomar una decisión.
En Zaragoza esta medida llega en un momento de presión real sobre el alquiler. Según los últimos datos recogidos por Aragón Digital (14 de septiembre de 2026), el precio medio se sitúa en 14,40 €/m², un 14,3% más que hace un año.
Son ya 42 meses consecutivos de subidas en la ciudad. Un inquilino que pueda prorrogar su contrato actual se libra, de entrada, de salir a buscar piso en ese mercado.
Topes a la subida de la renta hasta finales de 2027
El decreto mantiene topes a la actualización anual de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027. La referencia ya no es el IPC, sino el Índice de Referencia para la Actualización de los Contratos de Arrendamiento de Vivienda (IRAV), que en la actualidad se sitúa en el 2,47%.
La regla tiene dos escenarios. Si la renta actual está por encima de ese índice de referencia del Ministerio de Vivienda, la subida permitida es del 0%, es decir, no se puede actualizar. Si está por debajo, la subida máxima permitida es del 2%, aunque el IRAV sea más alto ese año.
Esto afecta directamente a los propietarios que quieran actualizar la renta en enero, momento habitual de revisión en muchos contratos. Conviene calcular con antelación en qué tramo cae cada contrato para no aplicar una subida superior a la permitida.
Ya explicamos con más detalle cómo se calculaba antes la subida del alquiler por el IPC, un sistema que ahora queda en segundo plano frente al IRAV mientras dure el tope.
Para el inquilino, la lectura es sencilla: salvo excepciones, la renta no puede dispararse de un año a otro mientras este tope siga en vigor. Es una de las medidas con más impacto directo en el bolsillo de quien alquila.
Más protección frente a desahucios, hasta el año 2030
El decreto amplía la protección frente a desahucios en varios frentes, con el año 2030 como horizonte temporal para buena parte de las medidas.
La más llamativa afecta a los grandes tenedores: empresas o personas con tres o más viviendas no podrán ejecutar un desahucio sin ofrecer antes una alternativa habitacional, y la suspensión del lanzamiento se mantiene hasta el 31 de diciembre de 2030 si no la ofrecen.
Para las llamadas empresas especuladoras, la suspensión del desahucio no tiene compensación económica y se extiende sin límite temporal mientras no se resuelva la situación habitacional de la familia afectada. Es la medida más dura del paquete.
En el caso de los alquileres impagados por personas en situación de vulnerabilidad, el decreto crea un sistema estructural sin fecha de caducidad: la Administración competente debe ofrecer una alternativa habitacional o, en su defecto, asumir el pago del alquiler mientras dure esa situación.
Estas medidas conviven con el procedimiento de mediación previa que ya exploramos al explicar qué son los MASC y cómo cambian las reglas del desahucio, un paso obligatorio antes de acudir a los tribunales en muchos procedimientos de arrendamiento.
Qué cambia en el alquiler de temporada y por habitaciones
El decreto también cierra dos vías que se habían usado en los últimos años para esquivar la regulación del alquiler de vivienda habitual: el alquiler de temporada y el alquiler por habitaciones.
A partir de ahora, un alquiler de temporada debe tener una duración de entre 31 días y un año, y el contrato debe recoger de forma explícita la causa que justifica ese carácter temporal: un traslado laboral, una obra en la vivienda habitual del inquilino o un desplazamiento por estudios, entre otros motivos admitidos.
Si el contrato no justifica esa causa, se entiende que es un alquiler de vivienda habitual a todos los efectos, con las protecciones que eso implica para quien lo ocupa.
Esta norma se aplica a los contratos firmados desde el 1 de octubre de 2026, fecha de entrada en vigor del decreto. Los contratos de temporada anteriores a esa fecha no se ven afectados de forma retroactiva.
El alquiler por habitaciones, cada vez más habitual en ciudades con alta demanda, pasa a regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos. La suma de lo que paga cada inquilino de una habitación no puede superar la renta que correspondería al alquiler completo de la vivienda.
En las zonas declaradas tensionadas se aplican, además, los mismos topes de subida que al alquiler convencional. Antes de firmar este tipo de contrato conviene saber si es legal alquilar habitaciones sin contrato por escrito, una duda habitual entre quienes comparten piso.
Otras medidas del decreto: bonificaciones fiscales y el préstamo Tu Casa
El paquete normativo incluye otras medidas con menos titulares pero con efecto directo en el bolsillo de propietarios e inquilinos.
Los propietarios que alquilen a jóvenes pueden acceder a una deducción fiscal de hasta el 85% sobre el rendimiento del alquiler, siempre que cumplan los requisitos de renta y zona que fije la normativa autonómica. En Aragón, esto puede combinarse con otras ayudas propias que ya existen para el alquiler joven, así que conviene revisar ambas antes de firmar.
Los inquilinos con ingresos por debajo de 23.000 euros anuales pueden deducirse el 10% del alquiler pagado, con un máximo de 1.163 euros al año. Es una deducción que conviene revisar en la próxima declaración de la renta si el contrato cumple los requisitos, y que suele pasar desapercibida aunque esté disponible desde hace tiempo.
El decreto también endurece la fiscalidad del alquiler turístico: el IVA de este tipo de alquileres sube al 10% y los ayuntamientos pueden aplicar un recargo en el IBI de hasta el 150% sobre las viviendas destinadas a uso turístico.
Son medidas pensadas para frenar la conversión de vivienda residencial en alojamiento turístico en las zonas con más presión, y para devolver parte de ese parque al alquiler de larga duración.
Por último, se crea el préstamo Tu Casa, sin intereses, de hasta el 20% del valor de la vivienda con un máximo de 50.000 euros, devolvible en un plazo de diez años.
Va dirigido a facilitar la compra de primera vivienda, por lo que no afecta de forma directa al mercado de alquiler, pero conviene tenerlo en cuenta si estás valorando dar el salto de alquilar a comprar una vez termine tu contrato actual.
Qué debes hacer ahora si tienes un alquiler en Zaragoza
Con un decreto de este calado, lo más práctico es revisar la situación concreta de tu contrato antes de que termine el año. Estos son los pasos que conviene seguir, tanto si alquilas como si eres propietario en Zaragoza.
- Revisa la fecha de fin de tu contrato y comprueba si cae dentro de la ventana que da derecho a la prórroga extraordinaria, es decir, entre el 1 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2028.
- Calcula en qué tramo del tope de renta está tu contrato antes de aplicar o aceptar una subida en la próxima revisión anual, comparando la renta actual con el IRAV publicado para tu zona.
- Si tienes un alquiler de temporada, comprueba que el contrato recoge por escrito la causa que justifica ese carácter temporal, porque a partir de ahora es un requisito explícito y no una formalidad.
- Si compartes piso y pagas por habitación, suma lo que paga cada inquilino y compara el total con la renta que correspondería al alquiler completo de la vivienda, para comprobar que no se supera ese límite.
Ninguno de estos pasos sustituye el asesoramiento de quien gestiona tu contrato cada mes, pero sí ayuda a llegar con las preguntas correctas.
Si eres propietario o inquilino en Zaragoza y tienes dudas sobre cómo aplicar alguna de estas novedades a tu contrato, en Tenenieves llevamos más de 38 años gestionando el alquiler de pisos y viviendas en Casablanca, Las Nieves y Centro como propietarios directos, sin intermediarios ni comisiones.
Conocemos de primera mano cada cambio normativo porque lo aplicamos en nuestros propios contratos, y podemos ayudarte a entender qué significa para el tuyo. Consulta nuestra oferta de pisos de alquiler en Zaragoza o llama al 976 23 49 88.
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